Die Wahl des richtigen Mieters ist eine der wichtigsten Entscheidungen, die du als Vermieter triffst. Ein guter Mieter zahlt pünktlich, geht sorgsam mit der Wohnung um und bleibt im besten Fall jahrelang. Ein schlechter Mieter kann jahrelangen Ärger, Mietausfälle und teure Renovierungen nach sich ziehen.
Aber welche Kriterien darf und sollte man anlegen? Dieser Artikel gibt dir einen rechtssicheren, praxisorientierten Überblick über die 7 wichtigsten Kriterien, die du vor der Besichtigung prüfen solltest.
Wichtiger Hinweis vorab: Was du nicht darf
Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) verbietet es, Mieter wegen Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter oder sexueller Identität abzulehnen. Deine Auswahlkriterien müssen sachlich und nachvollziehbar sein. Die folgenden 7 Kriterien sind alle rechtlich einwandfrei.
Kriterium 1: Einkommensverhältnis
Das Nettoeinkommen des Haushalts sollte mindestens das Dreifache der monatlichen Warmmiete betragen. Das ist der am weitesten verbreitete Standard unter deutschen Vermietern und Maklern. Bei einer Warmmiete von 800 € sollte der Haushalt also mindestens 2.400 € netto verdienen.
Tipp: Bitte um einen aktuellen Einkommensnachweis oder Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate – aber erst nach der Besichtigung, nicht vorab.
Kriterium 2: Beschäftigungsverhältnis
Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis bietet die höchste Zahlungssicherheit. Aber auch Beamte, gut verdienende Selbstständige und Rentner mit stabilem Einkommen sind zuverlässige Mieter. Wichtig ist nicht der Berufsstand an sich, sondern die Stabilität und Verlässlichkeit des Einkommens.
Befristete Verträge und Probezeiten sind ein erhöhtes Risiko – nicht zwingend ein Ausschlussgrund, aber ein Faktor, den du berücksichtigen solltest.
Kriterium 3: Schufa-Auskunft
Die Schufa-Selbstauskunft ist das Standard-Instrument zur Bonitätsprüfung. Du darfst sie verlangen – und solltest es auch. Sie zeigt, ob der Bewerber in der Vergangenheit Zahlungsausfälle oder laufende Mahnverfahren hatte.
Wichtig: Verlange immer eine aktuelle Selbstauskunft (nicht älter als 3 Monate). Eine schlechte Schufa allein muss kein Ausschlussgrund sein – aber kombiniert mit einem niedrigen Einkommen ist sie ein starkes Warnsignal.
Kriterium 4: Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Viele Vermieter kennen dieses Dokument nicht – dabei ist es eines der nützlichsten. Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bestätigt, dass der Bewerber beim bisherigen Vermieter keine Mietschulden hatte. Seriöse Bewerber können diese problemlos vorlegen. Wer sie nicht besorgen kann oder will, gibt dir damit ein wichtiges Signal.
Kriterium 5: Anzahl der Personen im Haushalt
Die Haushaltsgröße muss zur Wohnungsgröße passen – sowohl rechtlich als auch praktisch. Mehr Personen bedeuten mehr Verschleiß, mehr Lärm und potenziell mehr Konflikte mit Nachbarn. Halte im Mietvertrag fest, wie viele Personen in der Wohnung leben dürfen, und kläre das vorab.
Kriterium 6: Einzugstermin und Mietdauer
Ein Bewerber, der erst in 4 Monaten einziehen kann, wenn die Wohnung sofort frei ist, ist für dich wenig hilfreich. Kläre den gewünschten Einzugstermin frühzeitig. Frage auch, ob der Interessent langfristig plant oder eher eine kurzfristige Übergangslösung sucht – das beeinflusst dein Risiko erheblich.
Kriterium 7: Kommunikationsverhalten
Das klingt weich – ist aber erstaunlich aussagekräftig. Wie schreibt jemand seine erste Anfrage? Ist sie vollständig, höflich, sachlich? Antwortet er zügig auf Rückfragen? Erscheint er pünktlich zum Besichtigungstermin?
Diese Verhaltensweisen sind ein guter Indikator dafür, wie jemand als Mieter sein wird. Jemand, der die erste Anfrage nicht mal mit seinem vollständigen Namen unterschreibt, wird auch im Mietverhältnis wenig Verbindlichkeit zeigen.
So kombinierst du die Kriterien
Kein einzelnes Kriterium ist für sich allein entscheidend. Ein Student mit stabilem BAföG und Elternbürgschaft kann zuverlässiger sein als ein befristet Angestellter mit mäßiger Schufa. Betrachte immer das Gesamtbild – und dokumentiere deine Entscheidung schriftlich.
Mehr zur strukturierten Bearbeitung von Anfragen findest du in unserem Artikel zur Vorqualifizierung von Mietinteressenten.
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